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第四十三篇:谁最希望继续维持现在的高房价?  

2009-11-05 01:12:04|  分类: 研究和思考 |  标签: |举报 |字号 订阅

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就目前中国的人均GDP来看,就目前中国的人均收入情况来看,就目前中国多数人的住房情况来看,就目前中国多数人渴望住房又难以承受高房价的情况来看,中国的房价在许多大中型城市的的确确是太高了。近期国内围绕房价该降还是该升的问题,已经争得不可开交了,几乎达到了白热化的程度,但这场争论显然短期内又难以分出胜负。房价问题既是一个经济问题,也是一个社会问题,如果从国计民生的角度来讲它又是一个政治问题。所以,关于这一问题的争论是非常必要的,是很有意义的。

总体来看,参与这场房价争论的主体主要有:开发商、房地产中介公司、政府机构、主流和商用学者、购买人、炒房人、金融机构、券商机构等等。如果归类的话,可以将这些参与争论的主体归类为售房人和购房人;高房价的反对者和高房价的维护者;高房价的受益人和高房价的受害人。在这场争论中,无论是任何一方,谁都不愿承认是自己的行为推高了房价。有人将房价高涨的责任推给了消费者,有人将房价高涨的责任推给了开发商,还有人将房价高涨的责任推给了土地供应者,或者推给了房产投资者,或者推给了媒体。那么究竟谁才是高房价背后的真正推手呢?

其实要回答这个问题是没有那么容易的,我们需要从房地产开发到住房销售各个环节进行分析。只有这么分析才能抓住问题的关键,才有可能得出正确的结论。一手房从房地产开发到住房销售的各个环节如下:土地供应—房地产开发商规划—建筑商建房—房地产销售—购房签约—贷款。二手房销售的各个环节如下:房地产销售—购房签约—贷款。由于二手房主要依据一手房进行定价,所以总体房价的高低主要取决于一手房市场,而非二手房市场。在一手房从房地产开发到住房销售的各个环节中,价格的形成主要取决于土地价格、地产商定价(开发成本+盈利)、供需情况等因素。通常情况下,进入销售环节后,开发商进行销售策划,创造出各种销售亮点,通过各种媒体甚至路边广告开始进行大量的宣传,然后进行预售,根据预售情况进行定价。然后采取惜售策略,创造供应紧张的气氛。紧接着开发商再选择一个销售紧张、价格较高的楼盘进行大量宣传,以带动房价的整体走高。

最近为什么又有不少的地王进入大家的视线,其实这又是开放商创造的一种策划手段。开发商试图用一两拨千斤的方式维持高房价的存在。开发商试图在房价较高城市制造地王,以影响消费者对房地产市场价格的判断。其实一块几十亿的地王对于开发商来说几乎不是负担,更何况一旦高房价得到维持,即使是地王也会有利可图,有钱可赚。其实现在的一些“商用”学者、开发商和其他的高房价受益者的内心非常清楚地知道,是开发商制造了现在的高房价,只不过他们不愿意承认罢了。试想,如果房价走低的话,首先蹦起来的肯定是开发商们,而非他人。通常情况下,在某种变革来临前,谁蹦得越高,谁就是最大受益者,或者说是既得利益者,否则谁都不会做费力不受益的事情,开发商也应该是这样的吧。

有些地产商把高房价的责任推给了消费者,这完全是无稽之谈,是一种“乱咬”的做法,是非常不可取的。试想,如果你是一个工薪人士,你需要用几十年的劳动去换取一个生活必需的住房的话,那么你希望房价是什么样子呢?其实现在的房地产开发、销售过程,还真给人一种开发商在囤积居奇、哄抬房价的感觉。当然是少数开发商在领头,多数开发商在搭便车跟风获利。希望领头的那些开发商明星们收收嘴巴,少说几句,让市场变得理性一点,让消费者少些忧虑,让政府少些忧虑,让更多的人拥有住房。

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